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定了!广州物管条例明年1月1日起实施,逐一破解物业难题

发表时间:2020-12-09 22:11:49  来源:物业网  浏览:次   【】【】【

12月8日,广州市人大常委会发布公告,广州市第十五届人民代表大会常务委员会第四十二次会议于2020年10月28日通过的《广州市物业管理条例》,业经广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2020年11月27日批准,现予公布,自2021年1月1日起施行。

《条例》首次引入物业管理委员会形式,助力业委会在全市范围推广。此外,在业主共有资金管理、共有物权登记和信息公开等方面均有制度创新,有望破解业委会“成立难、决策难、换届难”,和对物业服务企业“监管难”等深层次问题。

《条例》是目前为止广州物业立法难度最大,历时很长,立法成本投入最多的法规。随着《条例》即将颁布,于2014年制定的现行《广州市物业管理条例》也将同步废止。

破解业委会成立难:创设物管会制度

1998年,广州市开始出现业主大会和业主委员会。截至目前,全市已成立业主组织976个,占比约三成。

针对业主委员会成立难的问题,本次《条例》创设了物业管理委员会制度,将由物业管理委员会组织推动成立业主委员会工作。同时,在业主委员会缺位时,也由物业管理委员会组织业主共同决定小区公共事务,解决因业主自治管理能力不足造成业主所有权行使不充分的问题。

对于新引进的组织形式,《条例》中明确了物业管理委员会的成立和解散条件。对于符合法定条件的,要求街道办事处、镇人民政府组建物业管理委员会,且只需占业主总人数10%以上的业主申请。物业管理委员会负责组织选举业主委员会,执行业主大会的决定。虽然起着推动业委会成立的引擎作用,然而,物业管理委员会并非一个长期存在的组织,在业主委员会产生后物业管理委员会也将同时解散。

与此前的业委会筹备组织架构不同,物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府居民委员会、房屋行政主管部门、物业服务人、业主代表共同组成,《条例》规定业主代表人数应当超过半数。对于这一新成立机构,《条例》对其行为作出了规范,对物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,由区房屋行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

北京大成(广州)律师事务所律师王朝阳认为,物业管理委员会类似于业主大会成立业委会的孵化器,相较业主大会需要20%以上的业主提议才可召开,《条例》规定占10%以上业主提议便可成立物业管理委员会,这在一定程度上降低了启动筹备业委会的门槛。同时,物业管理委员会比业委会筹备组更多吸纳了相关政府部门人员加入,提高了其在业主间的公信力,或将推动广州业委会成立比例提升。

除引入物业管理委员会外,《条例》根据《民法典》规定了业主共同决定事项,并进一步明确了物业服务区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等也由业主共同决定,为业主履行共有和共同管理权利提供了更加清晰的指引。

规范业委会运作:设立业委会委员禁止性行为规范

前不久,王朝阳刚刚处理了一起业主上诉,有关业委会选举表决票存在假冒业主签名的违法行为。然而,由于联名上诉业主并未在规定日期内提出异议,因而,法院根据业委会选举程序、选举形式等,驳回了上诉。这件事再次让王朝阳体会到了成立业委会之难,他提醒广大业主要及时提出异议,维护好自身权益。

本次《条例》针对频发发生的业主发起的对业委会诉讼案件,提出当业主对业主大会会议表决结果有异议的,异议提出人应当以书面形式实名向镇人民政府、街道办事处提出。镇人民政府、街道办事处应当在规定期限内对异议进行核实处理。并在处理完成后予以告知,若经核实异议成立的,镇人民政府、街道办事处应当重新统计表决,并将结果告知全体业主。

在完善业主大会制度方面,首次明确业主大会会议的组织者包括业主委员会、居民委员会和物业管理委员会。为进一步优化业主投票表决方式,今年,广州已实行了业主电子投票表决机制,本次《条例》明确了将电子投票系统表决,作为业主大会优先采用的业主决策方式。

《条例》更为细致地规范了业委会运作。对业主委员会运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题,《条例》明确了业委会委员的资格条件、产生方式、人数及任期要求、补选、备案、议事等制度;严格规定了业委会应当公开的资料和信息,以及信息公开方式等;对违反禁止行为的委员设立了相应法律责任。特别对业委会存在严重侵害业主合法权益的行为,规定镇街可以向业主大会提议罢免业委会全体委员。

广州市住建局物业管理处相关负责人介绍,当前,我国尚未在法律层面上对业主委员会的角色性质给予明确定位,相关的权责界限较为模糊。《条例》的出台明确了业委会委员的禁止行为,在“法律责任”部分对物业、业委会涉及违法行为的,提出了相应处罚措施。

明确物管职责:高空抛物、垃圾分类谁来管?

今年来,一场疫情考验了物业的社区管理能力,广大物业人员在一线发挥着防控、保障、沟通等重要作用。鉴于疫情期间物业服务公司发货的作用,《条例》进而扩大了对物业服务行为的监管范围,补充了物业服务人在垃圾分类、高空抛物、房屋外立面管理、突发事件应对等方面的职责。

广州市住建局相关负责人表示,物业的本质是花钱购买服务,近年来,广州出现了一些小区十余年未增长物业费的情况,因此,这些小区的物业服务质量十分堪忧。物业收入应促使物业公司不断提升服务质量,实现居民生活品质和人居环境逐年改善。该负责人表示,希望通过《条例》的修订,推动物业费与物业服务质量走向良性循环的轨道。

为有效发挥基层政府社区治理主导作用和基层群众性自治组织的基础作用,《条例》赋予镇人民政府、街道办事处和居民委员会更多职能。镇人民政府、街道办事处应当将物业管理纳入社区治理工作,加强对物业管理活动的指导、协助和监督;居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务人协调机制,协助镇政府、街道办事处指导和监督社区内物业管理活动。

本次《条例》的公布是对2014年版《广州市物业管理条例》的细化和升级,广州市人大常委会法制工委主任邓成明表示,物业管理关系民生福祉和社会治理,广州市住建局相关负责人表示,近年来,广州市民的法律维权意识在不断增强,业主与物业公司之间的维权事件已跃升至诉讼数量的前三名,相信《条例》的出台将更有利于业主的维权行为。

【南方日报、南方+记者】郑慧梓 郎慧

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