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公摊面积“全面取消”后,买房人会“返还”一笔钱?国家回应来了

发表时间:2020-11-05 19:55:33  来源:物业网  浏览:次   【】【】【

公摊从何而来,有人说是随着1998年中国房改的东风,第一批房地产大佬例如李嘉诚从HK引入进来的,发展至今一发而不可收拾。在公摊面积出现之前,房子都是按照整栋楼出售的,因为与房子有关的一系列公共区域部分无法分割,这就直接导致了房子难以销售,因为购房人要买房就必须购买整栋楼。

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有问题就有解决办法,随后出现了一个划时代的改变,霍英东发现,整栋楼出售效率太低,而且商品房买卖市场凄凄惨惨,于是他首创了公共区域公摊办法,把楼栋分割为很多层,每一层都对公共区域占有一部分面积,承担公共区域的权益和成本,楼栋分层出售成功解决了房地产的脖子问题,随后演变为楼栋分户出售,高楼大厦才有了独户销售的可能性,最终推动了房地产跨越式前进。

很多人认为公摊面积应该取消,但是真的可以吗?新华社在《公摊伤民,矛盾亟需待解》一文中给出意见,认为公摊面积侵占了买房人的利益,这种问题应该得到解决。新华社在文中指出,公摊真的是一笔糊涂账,开发商借用公摊面积的名义获取更多收益,买房人根本不知道这其中的猫腻,例如每家每户多写上3-5个平方米的公摊面积,谁也不知道,因为公摊区域购房人根本无法测量出来,只能被动接受。

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如果每套房子多写5平米,小区有1000套房子,单价1万元的话,那开发商就可以多收取5000万元钱。

从道理层面而言,取消公摊没啥大问题,但是开发商表示不赞同,认为取消公摊会导致房价上涨,进而不利于整个房地产市场的稳健发展,开发商举了一个例子,原本一套100平米房子价值100万元,如果取消了30平米的公摊,那么房子的单价将会从1万元骤升至1.44万元,整个房地产市场或许都会沸腾起来。

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对于公摊取消会引起房价上涨的问题,人民日报在《公摊伤民》一文中批评,房价上涨只是字面意思,总房价并未改变,也没有增加买房人的负担,例如原来是200万元的房子,取消公摊后单价虽然上涨,但是总价格依然是200万元没有任何变化。

2019年2月份,住建部在官网发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项建设规范公开征求意见的通知》。在这份文件中,提到了建筑标准依据套内面积作为交易依据,一时间引起了市场的注意,广大买房人普遍认为这意味着今后公摊真的要取消了。

公摊面积要“全面取消”? 已经买房的人会得到补偿?国家回应了来了!

代表国家声音的央视新闻发表名为《“公摊面积”要取消了?这事儿没那么简单》一文,对于2019年以来人们热议的“取消公摊”予以回答,文章认为,住建部提出的“套内面积交易”只是建筑标准规范,而不是房地产买卖市场的规范,建筑规范标准和商品市场买卖规范还有很大的距离,不可同日而语。

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可以说,央视新闻的这一则回应,给了市场上关注公摊的人吃了一颗定定心丸,公摊取消并非那么简单的事情,更不是一朝一夕能完成的,公摊在我国发展20多年,与房地产建设标准、房地产交易、税费收取、物业费等方方面面都挂钩,如果不把这些事情理顺了,那么贸然取消就可能出现很多麻烦事儿。

公摊面积“全面取消”后,买房人会“返还”一笔钱?

为何买房人认为,公摊取消之后,会被返还一笔钱呢?主要是针对因为公摊面积多支付的各项费用,例如一套1000万元房子,公摊面积花费300万元;在物业费方面,每年公摊都要吃掉500至2000元/套房子,还有各种取暖费、税费等。未来的某一天,住房交易全部按照套内面积计算,那在取消公摊之前买房人因为公摊多给的费用,是否应该合理退还?

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有买房人算了一笔账,这笔需要退还的费用并不低,一个小区如果有2000户住房,平均每套住房30平米公摊,买房时房价1万元/平米,那么开发商就需要退还2000户×30平米×1万元=6亿元。

真的能退钱?答案也是否定的。指闻君认为,即便是公摊取消了,也不可能退钱,有3个方面的约束性条件:

第一、根据法不既往的原则,新的制度不能对过去制度下已经发生的情况重判,已经交过的费用不能再次退回。例如在2020年之前执行的是A制度,因为A制度,所以张三需要缴纳2000元钱,从2021年1月1日开始,A制度取消了实行B制度,B制度下,张三不需要缴纳2000元钱了。张三已经交的10年2000元应该退吗?并不会。公摊也是同样的道理。

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第二、没有公摊之后的房价会重新按照总价格核定。例如原本单价1万元的房子,在取消公摊后可能单价涨到了1.4万元,总价格100万元并不会减少或者提升,买房人其实并没有任何负担增加,所以对整个房地产市场也将没有任何影响。另外与房产有关的各项费用应该会重新界定标准和核算口径,总体不会有所降低,所以对于买房人而言,围绕房子的开支并不会减少(也不会增加),也就无所谓退还了。

第三、合同的契约精神。买房合同、物业合同、取暖合同等都具有法律效益,在合同周期内约定的权利、义务、定价规则,只针对合同周期有效,一旦合同周期结束,那么就意味双方契约完结。在新的制度下双方会签订新的履行合同,按照新的定价规则执行。

对于取消公摊这件事儿,你怎么看待?

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