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买房贷款“越长越好”还是“越短越好”?银行专家:弄错白给钱

发表时间:2020-10-17 22:38:51  来源:物业网  浏览:次   【】【】【

2019年全国平均房价9300元/平米,同比2018年上涨6.5%,这是统计了全国广阔的三四线城市低廉房价之后的平均价格,尚且近万元,在一二线城市房价普遍2万元以上,一套100平米的房子,动辄100万,在北上广深高达500-800万。

所以,刚需买房确实不太容易。前央行货币委员、专家樊纲表示,刚需买房量力而行,如果能用6个钱包凑够首付款的话,还是应该尽早买房。而在高房价的压力下,刚需买房借助于银行贷款的越来越多,央行统计结果显示,我国城镇家庭财产中,70%以上是房产,城镇家庭负债中,80%左右是房贷债务。

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可以说,不少刚需月薪5000元的时候,需要4000元拿来偿还银行房贷,占比高达80%。那么买房贷款怎么办理比较划算、10年和20年、30年选择哪个期限相对合理?这里边其实有大学问,小白买房者不懂,可能就白白浪费几十万元钱。所以,今天咱们就探讨下这个话题。

买房贷款“越长越好”还是“越短越好”?银行专家:弄错白白多给9-30万。下边是一位银行经济学家的分析和劝告,希望对买房有用。

一、买房贷款方式选择不同,利息差异大。

我们通常所说的贷款方式是指“等额本息贷款”还是“等额本金贷款”,前者一般是资金能力比较弱的购房者选择居多,后者一般是资金能力较强的购房人选择较多。例如同样是购置一套150万元的房子,首付款给了50万元,按揭贷款本金100万元,在等额本息、贷款利率5.88%的方式下30年总利息比等额本金要多25万元。本金越高,利息越多,如果贷款150万元的情况下,利息(本息比本金)就多30多万。

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所以,考虑选择哪种贷款方式,首先就需要考虑个人经济能力,选择等额本金虽然总利息较低,但是前期的负债相对较重,等额本息只需要还款3900元的情况下,等额本金前期每个月还款接近11000元。还是那句话,选择贷款方式量力而行,切不可盲目。

二、如果是投资买房,贷款多少年合适?

如果一个买房者问“我准备投资买房,选择多少年贷款合适”这个问题,那可以基本断定,这位是跟风的“假炒房者”,因为真正的炒房客并不会通过银行按揭贷款的方式来买房,他们基本都是一次性全款支付。易居研究院副院长发布一条动态显示,一位北京的炒房者正在出售位于重庆的180套房子,每一套降价50万元出售,这些房子全部是200万元/套全款购买。

为啥炒房投资不贷款呢?因为炒房讲究快进快出的买卖方式,房地产市场价格变化很快,而办理按揭贷款过程漫长,出售的时候手续也相对更加繁琐。除此之外,办理按揭贷款就意味着要增加房贷成本,年息5.88%的情况下,如果房价年涨幅只有6%,那基本上赚不到任何钱,因为交易还有手续费、税费等项目。

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三、如果是刚需买房,选择多少年合适?

咱们继续以贷款100万元本金,等额本息,按照基准利率4.9%来测算一下。

1、先计算短期的,贷款10年,等额本息的状态下,可以看出,除了本金100万元之外,需要支付总利息266,928.75元,每个月固定偿还房贷月供10,557.74 元。月供超过一万元,这对于多数刚需买房者而言,有点不可接受,毕竟现阶段我国的个税起征点是5000元,也就是大多数人月薪并不过万元。

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2、再计算长期房贷,30年的。可以看出,贷款30年等本息的情况下,总利息达到了910,616.19元,每个月月供相对较低5,307.27 元。不对比,不知道,对比一下就知晓了,在相同的本金和利率的情况下,贷款10年的利息比30年利息少70万元。

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但是,这只是字面数据而已,并不是生活中的现钱,也非真实财富的写照,要评估贷款10年划算还是30年划算,我们需要把二者拉到一个水平线上进行评估,具体而言就是指CPI涨幅速度、M2增长速度以及个人现金购买力的变化,如果把这三者也加进来计算,结果大相径庭。

我国的M2增长。

过去的几十年里,M2始终居高不下,增速远远高于GDP的速度,所以直接导致货币购买力越来越低。2017-2018年M2增速分别为8.07%、8.1%,全部超过8%,而在2016年之前的10年时间里,M2增速基本都在11%以上,08年到16年维持在11.3%-17.82%的较高水平。近些年来虽然M2增速趋缓,但依然远远高于GDP的速度。

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M2和GDP,一个代表社会购买力,一个代表社会总产品价值,如果钱的增长速度高于商品增长速度,那么商品的价格也就越来越高、显得钱越来越不值钱了。平时生活中,一个肥皂10年前5毛钱,现在5元钱,这就是例子,也是M2增速高于GDP的结果。

经济学家表示,如果把30年的总利息910,616.19元在剔除M2增长因素外,兑换为10年期限的话,其实总利息相当于113,827.024元,这样看下来,是不是贷款30年的总成本比贷款10年要划算得多?贷款选择不同,节省9-30万元当然很容易了。

以上只是估算数据,可能不精准,但实际上也大致相当,仅供参考。

四、参考一个经典案例。

下方是一份1989年2月20日的报纸。

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我们可以很清楚地看到,在当时的报纸上,已经对房价表示担忧了,认为房价远远高于收入水平,所以人们越来越买不起房子。在当时房价就很高?站在2020年的角度来看,房价低的比白菜还便宜,但是当时的工资却很低,一个大学生在当时月薪为89元,每个月节衣缩食的情况下,牙缝里省下50万,如果在当时他买了一套房子,按揭贷款30年,每个月需要偿还60元的房贷月供。

30年后的2019年会是一番什么景象呢?这位大学生到了30年房贷的最后一年,每个月依然向银行按时缴纳60元的“巨额”房贷债务,但是60元已经非常廉价了。可能是一个披萨、几杯啤酒的价格。而如果在1989年这位大学生感觉压力太大,选择全款买房,是何种结果?生活可能没有现在这么逍遥自在。无形之中白给9-30万。

所以说,时间是最好的东西,在M2持续微涨的状态下,今天的巨款,可能就是明天的一顿烧烤而已,何必要提前偿还房贷呢,是不是挺有意思的一件事情?


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